Introduction
目次
ゼネコンと言えば公共工事とか、新築ビルディングを建てるイメージがあると思いますが、実はビルに関しては他社施工案件に対しても営業を行ってます。
ビル管理会社に対して蛍光灯、オフィス用品、設備関連部品と基本、受けれるものは幅広く承ることで他社施工ビルのオーナーに営業活動を行い関係構築を図っています。
その営業目的はビルの建替え工事受注です。
1981年の旧耐震基準のビルへのアプローチが主にはなりますが1981年以前の建物でも耐震構造がしっかりしており、まだまだ、強度的に建替える必要がないビルも多数あります。
しかし、賃貸テナント企業はBCP観点から1981年竣工の旧耐震基準ということで移転するケースも多く、空いた店舗スペースにはなかなか新規に賃貸入居する企業はないため、賃貸収入減となります。
大規模修繕や建替えとなると大きな問題となるのは大規模修繕・建替え費用とテナント企業への補償費用となります。
そのあたり、複数の大きなハードルはありますが、そんな時もビルオーナーに寄り添い、自社の利用できるリソースはフル活用して問題解決に努力することが最終目的の大規模修繕工事や建替え工事受注に繋がっていくことになります。
そのような継続フォロー型営業にもGoogleマップ、マイマップ 及びＬＩＮＥが非常に有効です。
ビルオーナーへの信頼関係構築の目指し、これらの無料で有効なツールを活用しましょう！
ゼネコンはディベロッパーからのビル工事受託と思っていたけど、ビルオーナーに対して直接営業活動を行っているんだね？
コロナ禍でテレワークが増える中で企業のオフィスに対する需要の変化が著しいです。
今後、オフィスビルの発注数が減少していくことが見込まれる中でゼネコンも生き残りをかけて営業攻勢をかけています。
国は2005年に「地震防災戦略」を策定し、2025年までに旧耐震建築物を解消とする目標を設定してるよ。
大手ゼネコンもその果実を得るべく、営業リソースを投下しているね。
現状
新築オフィスビルの着工件数は減少傾向であり、この流れは当面は変わらないでしょう。
ただし、日本不動産研究所の公表した資料では2021年に1981年以前ビルは、全都市計で2868棟と23%であり、今後とも、「旧耐震基準」から「新耐震基準」への建替需要は一定の需要はあると見込まれている。
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2022/10/3812bf21be91bd652b59a01967c07783.pdf
ゼネコンの動き
その需要を狙っているのが大手ゼネコンです。
ターゲットは建替や大規模修繕が見込める前述の1981年以前に旧耐震基準での竣工されたオフィスビルになります。
まずは旧耐震基準のオフィスビルがメインターゲットとなります。
また、平均築年数で見ても平均約33年とオフィスビルの高齢化が進んでいることから、新耐震基準のオフィスビルも第二ターゲットとして情報集を行っています。
※ザイマックス資料
有料のオフィスビルデータベース
有料のオフィスビルデータも存在しますが、結構高額です。ビル建替工事受注を専業部隊を編成して、営業に取り組む場合は有効なマーケットデータとなるでしょう。
https://info.nikkeibp.co.jp/nfm/sales/obd202104/
出版元 日経BP
書籍名 オフィスビルデータベース
- ビル基本情報
名称、所在地、構造、階数、竣工年、延べ床面積合計、平均フロア面積など - ビル所有者情報
名称、業種、所有権移転時期など - テナント情報
名称、法人番号、業種、従業員規模、売上規模、本社所在地、電話番号、URLなど
https://www.cbre-propertysearch.jp/article/seismic_retrofit-2012-vol3/
営業手法
ターゲティング
このブログでは有料のオフィスビルデータを調達する場合とは異なる営業アプローチとして以下の、営業手法を取ります。
・通常業務の中でターゲットととなる、オフィスビルを情報収集。
・Googleマイマップ に登録、情報を蓄積する。
・情報の項目としては任意ですが基本以下の項目がベースとなります。
・オフィスビル名
・住所
・竣工年
・階数・情報を深掘りしたい場合は登記情報提供サービスにて登記簿謄本の複写を入手し、Googleマイマップ に登録します。
・それらの情報をスマホGoogleマップで見える化、いつでも情報を引き出せるようにします。
運用方法
そのような、運用環境を構築した状態で日々、通常の営業活動の中でオフィスビル情報を取集していきます。
前述のしたようにまずはオフィスビルにおける設備関連の消耗部品の補充業務の受託を行う営業活動を行う中でビルオーナーとの信頼関係を構築していき、最終ゴールの建替の受託に繋げるプロセスをとる戦術です。遠回りのようですが大きな複利効果も期待できます。
例えばそのオフィスビルだけではなく、そのビルのオーナーからの信頼関係構築によって、他に所有するオフィスビルの仕事の話を頂いたり、他オフィスビルオーナーへの紹介など。
運用手順
データベース作成
・登録基のデータベース作成
・エクセル（Googleスプレッドシートでも可）で項目設定
・エクセルで1レコード目登録。
※住所は必須項目です。
・Googleマイマップ からレイヤーにインポート
・スマホGoogleマップでの登録方法
・外回り中、新たなターゲットになる可能性のあるビルを見つけたらGoogleマップでその場所を長押し、
保存→共有→メール→メンバーメーリングリスト宛→外観写真添付→件名には自動で座標が登録されているのでそのまま→メール本
文には伝えたいことがあればコメント記入。
データベース構築詳細は下記ブログを参考にしてください。
アプリ連携
登記簿謄本を入手依頼したければ、依頼内容をコメントしてください。
・Googleマイマップ での登録方法
・メールの座標から地図検索
・場所が特定されたらビル名、住所情報等を登録
・登記簿謄本を取得した場合は画像ファイル（PNGか JPEG）で登録。
登録されたデータはスマホGoogleマップから閲覧することができます。
現地情報収集詳細は下記を参照してください。
●まとめ
旧耐震基準のオフィスビルが東京23区内に3000等以上あり、かつ、全体的のオフィスビルの平均竣工年数は33年とオフィスビルの高齢化が進んでいます。
コロナ禍以降、オフィスビルの稼働率も下降傾向の中、新たなオフィスビルのあり方が模索されています。
しかし、逆に言うとそのような環境だからこそ、様々な提案が可能なのではないでしょうか？オフィスビルとしての建て替え需要もありますし、商業施設としての建替もあります。最近のトレンドとして、複合ビル、低層界はオフィスビル、高層階は分譲マンションなど。
総合建設業のゼネコンだからこそできる提案がありそうですね。
